Investir en résidences services

Avantages du dispositif

Investir dans une résidence services (résidences seniors, EHPAD, résidences étudiantes) présente de nombreux avantages en termes de rentabilité, fiscalité et sécurité. Voici pourquoi ce placement est une stratégie patrimoniale gagnante.

• L’exploitant gère la résidence et vous garantit le versement des loyers même en cas de vacance locative.
• Durée du bail de 9 à 12 ans, renouvelable, offrant une visibilité à long terme.

• Rentabilité moyenne entre 3,5% et 5,5% nets, supérieure aux placements classiques.
• Rentabilité nette après impôts optimisée grâce aux dispositifs fiscaux (LMNP, amortissement).

Un investisseur place 150 000 € dans un studio en résidence seniors avec un bail de 11 ans et un rendement de 5%. Il perçoit ainsi 7 500 € de loyers nets par an, sans contrainte de gestion.

• L’exploitant s’occupe de la gestion des locataires, de l’entretien et des charges.
• L’investisseur reçoit ses loyers sans avoir à gérer les entrées, sorties ou impayés.

• Contrairement à un bien immobilier classique, le bail commercial garantit les loyers, même si l’appartement n’est pas occupé.
• L’exploitant prend en charge l’entretien et la maintenance.

• Déduction des amortissements : Permet de neutraliser l’imposition sur les loyers.
• Charges déductibles : Travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.

• Pour les résidences avec services (sous conditions), possibilité de récupérer la TVA à 20% sur le prix d’achat.
• Ex : Pour un investissement de 200 000 € TTC, vous récupérez 40 000 € de TVA, soit un coût réel de 160 000 €.

• Vieillissement de la population : En 2030, 30% des Français auront plus de 60 ans.
• Pénurie de logements étudiants : 2,7 millions d’étudiants pour seulement 375 000 places en résidences étudiantes.

• EHPAD & résidences seniors : Un marché en tension avec une demande qui explose.
• Résidences étudiantes : Hausse du nombre d’étudiants et manque de logements adaptés.

• Immobilier physique dont la valeur foncière progresse avec le temps.
• Possibilité de revente avec un bail en cours, intéressant pour les investisseurs recherchant des revenus immédiats.

• Les résidences services sont recherchées par les investisseurs en quête de revenus sécurisés.
• Les biens LMNP sont souvent revendus avec un locataire en place et un bail garanti, facilitant la revente.

Inconvénients du dispositif

Bien que l’investissement en résidences services (seniors, EHPAD, étudiantes) offre de nombreux avantages, il comporte aussi certaines contraintes qu’il est essentiel de comprendre avant d’investir.

• L’exploitant gère le bien et garantit les loyers, mais en cas de défaillance financière, cela peut impacter le versement des loyers.
• La solidité de l’exploitant est un critère clé à analyser avant d’investir.

• Contrairement à l’immobilier classique, l’investisseur ne fixe pas librement son loyer.
• Impossible de récupérer le bien avant la fin du bail (sauf clauses spécifiques).
• Certains baux peuvent inclure des charges ou travaux à la charge du propriétaire.

• La valeur du bien dépend du bail commercial et de la rentabilité locative, et non uniquement de la situation géographique.
• Moins de demande sur le marché secondaire qu’un bien immobilier classique, ce qui peut rendre la revente plus longue.

• Possibles frais de rénovation ou de mise aux normes demandés à la fin du bail.
• Frais de gestion par l’exploitant, qui impactent légèrement la rentabilité nette.

• Pour maximiser les avantages fiscaux et la rentabilité, un horizon d’investissement d’au moins 10 ans est recommandé.
• Une revente trop rapide peut être moins avantageuse, notamment si l’amortissement fiscal n’a pas été totalement optimisé.

Fiscalité

L’investissement en résidences services (seniors, EHPAD, étudiantes) reste l’un des placements immobiliers les plus fiscalement avantageux grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime permet de neutraliser l’imposition sur les loyers grâce aux amortissements comptables, tout en récupérant la TVA à 20% sur l’achat du bien (sous conditions).

Cependant, avec la Réforme LMNP du PLF 2025, un changement majeur a été introduit : désormais, les amortissements pratiqués dans le cadre de la location meublée doivent être réintégrés dans l’assiette imposable en cas de revente. Toutefois, les résidences services (seniors, EHPAD et étudiantes) échappent à cette nouvelle contrainte, ce qui les rend encore plus attractives pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité.

• Le statut LMNP permet à l’investisseur de déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi fortement la fiscalité sur les loyers perçus.
• Grâce à cette déduction comptable, les revenus perçus sont quasiment exonérés d’impôt pendant plusieurs années, rendant le LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant un revenu passif non fiscalisé.

• L’un des grands atouts de l’investissement en résidences services est la possibilité de récupérer la TVA de 20% sur le prix d’achat (sous conditions de mise en location via un bail commercial avec services para-hôteliers).
• Cela réduit immédiatement le coût réel d’acquisition du bien et améliore la rentabilité globale de l’investissement.
• Exemple : Un bien acheté 200 000 € TTC permet à l’investisseur de récupérer 40 000 € de TVA, ramenant le coût réel du bien à 160 000 €.

• Avant la réforme, les investisseurs en LMNP n’avaient pas à réintégrer les amortissements dans l’assiette imposable lors de la revente, ce qui permettait une optimisation fiscale totale.
• Avec le PLF 2025, cette exonération est supprimée pour l’ensemble des biens en location meublée, sauf pour les résidences services (seniors, EHPAD et étudiantes).
• Conséquence directe : les investisseurs en LMNP classique (hors résidences services) verront leur plus-value fortement impactée par la réintégration des amortissements, tandis que les investisseurs en résidences services conserveront l’ancien régime fiscal, sans réintégration des amortissements.

• Contrairement à d’autres dispositifs comme le Pinel ou le Malraux, qui sont soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an, le statut LMNP n’est pas concerné par ce plafond.
• Cela permet aux investisseurs de cumuler plusieurs acquisitions LMNP sans restriction, et d’optimiser la fiscalité de leur portefeuille immobilier.

• Récupération de TVA : Il récupère 40 000 € de TVA, réduisant ainsi son coût réel d’acquisition à 160 000 €.
• Loyers perçus : Il génère 8 000 € de loyers annuels via un bail commercial signé avec l’exploitant.
• Optimisation fiscale via l’amortissement LMNP : Grâce aux amortissements, ces loyers sont totalement exonérés d’impôts pendant plusieurs années.
• Revente après 15 ans :
• Un investisseur en LMNP classique (hors résidences services) devra réintégrer tous ses amortissements, augmentant ainsi sa plus-value imposable et son imposition à la revente.
• En investissant en résidences services, cette réintégration ne s’applique pas, garantissant une sortie fiscalement optimisée et une imposition réduite.

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