Nue-propriété

Avantages du dispositif

• Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement total (achat + travaux).
• Réduction échelonnée selon la durée de location :
• 12 % pour 6 ans de location.
• 18 % pour 9 ans.
• 21 % pour 12 ans.
• Plafond d’investissement : 300 000 € par an, permettant une réduction maximale de 63 000 €.

Un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € de travaux (total de 250 000 €) ouvre droit à une réduction d’impôt de 52 500 € pour 12 ans de location.

• Acquisition de biens anciens souvent situés dans des emplacements stratégiques (centre-ville, cœur de commune).
• Rénovation permettant de valoriser fortement le bien grâce aux travaux réalisés (isolation, modernisation, etc.).
• Potentiel de plus-value à la revente, renforcé par la rareté des biens rénovés en centre-ville.

• Les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total (hors terrain), permettant de maximiser la réduction fiscale.
• Possibilité de financer à crédit l’ensemble du projet (achat + travaux). Les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus fonciers.
• Amélioration de la performance énergétique du bien, augmentant son attractivité locative et réduisant la vacance locative.

• Participation active à la réhabilitation de logements vétustes ou vacants.
• Soutien aux communes dans le cadre des programmes “Action Cœur de Ville” et des ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire).
• Impact positif sur l’attractivité locale, contribuant à redynamiser l’économie locale et à renforcer l’attractivité des centres-villes.

• Les travaux éligibles sont variés et peuvent inclure :
• Rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage).
• Modernisation du logement (cuisine, salle de bain, toiture).
• Création de surfaces habitables supplémentaires.
• Liberté d’adapter les rénovations aux besoins du marché local, tout en respectant les exigences de la loi.

• Les logements rénovés dans le cadre de la loi Denormandie sont souvent situés dans des zones de forte demande locative (centre-ville, proximité des services).
• Encadrement des loyers raisonnable, permettant de trouver rapidement des locataires et de réduire le risque de vacance.
• Possibilité de louer à des loyers accessibles, tout en bénéficiant d’un rendement locatif attractif grâce à la valorisation du bien.

• Contrairement à d’autres dispositifs (Pinel, Malraux), la loi Denormandie est simple à mettre en œuvre et accessible à tous les investisseurs, même sans grande expérience en immobilier.
• Pas de zonage restrictif, mais ciblage sur des communes ayant un réel besoin de rénovation (communes éligibles “Action Cœur de Ville” ou ORT).

• L’investissement dans l’ancien rénové est souvent perçu comme une valeur sûre et durable pour préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine à ses enfants.
• Possibilité de conserver un bien déjà valorisé à la fin de la période de location, ou de le céder avec une plus-value intéressante.

Inconvénients du dispositif

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux).
• Les rénovations doivent être suffisamment lourdes pour respecter ce seuil, ce qui peut entraîner des coûts importants, parfois supérieurs à ceux estimés initialement.
• Surcoûts imprévus : En immobilier ancien, les travaux peuvent révéler des problématiques cachées (structure, plomberie, toiture).

• Les zones éligibles à la loi Denormandie sont souvent des centres-villes en déclin ou en cours de revitalisation.
• Le retour de la demande locative n’est pas garanti immédiatement après la rénovation.
• Certaines villes peuvent présenter une offre locative excédentaire, augmentant ainsi le risque de vacance locative.

• La rentabilité immédiate peut être limitée en raison des coûts initiaux élevés (travaux, frais d’acquisition) et des loyers plafonnés dans certaines zones.
• Le dispositif ne garantit pas des loyers élevés, ce qui peut impacter le rendement brut de l’investissement.

• Communes éligibles limitées : Le dispositif ne s’applique qu’aux villes faisant partie du programme Action Cœur de Ville ou ayant signé des conventions ORT.
• Cela réduit le choix d’investissement, et certaines zones peuvent offrir moins d’opportunités attractives.

• L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
• En cas de non-respect de cet engagement (vente anticipée ou arrêt de la location), l’avantage fiscal est remis en cause, entraînant un remboursement de la réduction d’impôt.

• Complexité des rénovations : La réalisation des travaux peut nécessiter la coordination de plusieurs corps de métier et des délais parfois longs.
• Démarches administratives : Dépôt de permis de construire, autorisations de travaux et respect des normes énergétiques peuvent alourdir le projet.

• La réduction d’impôt s’applique dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an (deux biens maximum).
• Si l’investisseur souhaite rénover plusieurs biens ou effectuer des projets plus ambitieux, le plafond peut rapidement être atteint.

Fiscalité

La principale incitation fiscale de la loi Denormandie repose sur une réduction directe de l’impôt sur le revenu, calculée en fonction du montant de l’investissement et de la durée de l’engagement locatif :

• 12 % du montant total pour une location de 6 ans.
• 18 % pour une location de 9 ans.
• 21 % pour une location de 12 ans.

Plafond d’investissement :

• 300 000 € par an (soit une réduction maximale de 63 000 € pour 12 ans de location).
• Le dispositif est applicable à deux logements maximum par an.

Un bien acheté 180 000 € avec 50 000 € de travaux (soit 230 000 € au total) permet d’obtenir :

• 27 600 € de réduction d’impôt sur 6 ans (12 %).
• 41 400 € sur 9 ans (18 %).
• 48 300 € sur 12 ans (21 %).

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.Seuls certains types de travaux sont éligibles :

• Amélioration de la performance énergétique.
• Modernisation et remise aux normes (plomberie, électricité, toiture).
• Création de surfaces habitables supplémentaires.
• Isolation thermique ou remplacement des systèmes de chauffage.

Les loyers perçus dans le cadre de la loi Denormandie sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :

• Micro-foncier (si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an) :
• Abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges.
• Simple et rapide, mais moins optimisé en cas de charges importantes.

• Régime réel (recommandé si les charges dépassent 30 % des revenus) :
• Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de gestion).
• Pas de déficit foncier en Denormandie

À la revente du bien, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

• Abattement pour durée de détention :
• Contrairement aux particuliers (LMNP, revenus fonciers), il n’y a pas d’abattement pour durée de détention.
• Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

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